省会房屋抵押出新规 当事人不到场须出具委托书
 
 
　　今后，石市居民办理房屋抵押登记时，如果当事人不能到场，必须提供公证或者律师见证的委托书。

　　石市房地产交易中心相关人士透露，根据《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，单位要办理房屋抵押登记，应该有法人、单位负责人到场，接受问询。如果法人或者负责人来不了，须提交经公证或律师见证的授权委托书、委托人和代理人身份证明。但是由于银行可能一个月需要做十次、二十次房屋抵押登记业务，如果都必须一事一公证，太费时。而且每公正一次都需要公证费，这笔费用最终都得转嫁到消费者身上。所以，考虑到银行的可操作性，又要减轻消费者费用负担，在法律框架内，石市住房局经过和银行等单位积极沟通，日前出台一项规定，为授权委托书确定了一个办理业务的时间期间。这就意味着，办理房屋抵押登记的单位，可以不用每做一次抵押业务就办一次公证，本年度内只要办理一次经公证或律师见证的授权委托书，并委托单位指定工作人员办理，在本年度内就可以办理所有的房屋抵押登记业务了。
 

房屋抵押期间，能否进行房屋出售

寇律师：
　　朋友向我借钱，由于数额较大，他同意将其房屋抵押给我，并办理了抵押登记，双方约定抵押期间，抵押人不得处分抵押物。现在，朋友告诉我，他想出售该房屋。由于其借款尚未还清，合同也约定房屋抵押期间不得处分抵押物，请问，如果我不同意他出售该房屋，他能否将该房屋出售？
                                                                           余新
　　
余新读者：
　　你朋友出售行为的效力，要看你们之间抵押行为的发生时间，按照法不溯及既往的一般原则，若该行为发生在《物权法》实施之前（《物权法》自2007年10月1日起施行），则你朋友的出售行为有效，但需向你承担违约责任；若发生在《物权法》实施之后，则你朋友的出售行为是无效的。
　　《担保法》第49条规定：“抵押期间，房屋抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”可见，抵押人转让抵押物仅通知抵押权人和受让人相应事实即可，不需得到他们的同意。
　　最高人民法院《担保法解释》第67条规定：“房屋抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”可见抵押权人可以向买受人行使抵押权，并不再限制抵押人对抵押物的处分权，甚至已不再要求抵押人在转让抵押物时必须履行通知义务。
　　因此，你朋友作为房屋的所有权人，其出售行为是有效的。但由于你与朋友的合约，房屋抵押期间不得处分抵押物，所以在未经你同意的情况下，他的出售行为将构成对你的违约，需承担违约责任。根据规定，你朋友转让该房屋所得价款，应向你提前清偿所担保的债权；在该房屋出售后，在担保债权未受清偿的情况下，你有权向该房屋的买受人行使抵押权。
　　但自2007年10月1日起施行的《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据规定，若房屋抵押人在抵押期间未经抵押权人同意而转让抵押财产，同时受让人也没有代其清偿债务的，抵押人的转让行为无效。但《物权法》对其实施之前的行为不适用，因此，由于行为时间节点不同会产生两种不同结果。